пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ, пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ, пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ, пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ, пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ
 
Популярное ПО
экономисту

Бизнес-планы
популярные разделы

Книги

Подписка на новости


Поиск по сайту

Доставка:




Готовый бизнес - план гостиницы с подробной финансовой моделью можно найти здесь:
Бизнес план гостиницы


Бизнес-план мини-отель.

Источник: http://www.mybiz.ru/


Строительство небольшой гостиницы достаточно высокого класса обойдется в средней полосе России в 200-300 тысяч долларов. В Москве для этого потребуется как минимум пять миллионов долларов. Окупится такой объект не раньше, чем за пять-десять лет. Но зато потом будет хорошо кормить своего владельца всю жизнь

Фасад рынка

Четкого определения, что такое мини-гостиница, нет. В Европе таковыми считаются отели, имеющие до 50 номеров. В США малая гостиница располагает максимум 150 номерами. В России мини-гостиницы – это, как правило, объекты с 10-100 номерами. Располагаться они могут как в отдельно стоящих зданиях, так и в общежитиях, где выделяется этаж для гостей. Существуют и совсем маленькие отели – с 3-5 номерами, расположенные в одной или нескольких соседних квартирах.

– По нашим оценкам, мини-отели по суммарному количеству мест занимают не более 5% гостиничного рынка Москвы, – говорит генеральный директор компании Hotel Consulting & Development Group (HCD Group) Александр Лесник. – Для сравнения: в Лондоне на мини-отели приходится 15% рынка. Официально в столице зарегистрировано около 65 мини-гостиниц, основная часть которых – отели бизнес- и люкс-класса.

Аналогичная картина и в Санкт-Петербурге: доля малых гостиниц здесь составляет 5-6%. По оценке специалистов питерского мини-отеля «Александр Хаус», в Северной столице насчитывается 60 малых гостиниц. Гостиничный рынок здесь значительно оживился в преддверии празднования ее 300-летия, послужившего толчком к активизации городского строительства. В результате за последние пять лет в Петербурге появилось около 40 новых мини-отелей.

В конце 1990-х годов начался бурный рост гостиничного бизнеса на юге России. Точное количество малых отелей здесь неизвестно, но то, что курортные регионы – лидеры по их количеству, оспаривать никто не станет.

– У нас в городе Ейске сейчас возводится несколько мини-гостиниц класса 3-4 звезды, – рассказывает владелец базы отдыха «Лиман» Анатолий Домников. – Это не дома с банальными «койко-местами», а полноценные маленькие отели, где в каждом номере есть отдельный санузел, душ, спутниковое телевидение. Я, например, когда затевал строительство своей базы, решил делать все по первому классу. Мы предоставляем клиентам целый набор развлечений, принятых на курортах: катание на водном велосипеде, посещение финской бани, приготовление шашлыка и блюд из морской рыбы, экскурсии по окрестностям.

Наиболее активно южный гостиничный бизнес развивается в районах Большого Сочи, Анапы, Геленджика. Характерная особенность причерноморских малых гостиниц в том, что их владельцы обычно ведут «нелегальный» бизнес, чтобы не обременять себя дополнительными налогами. В то же время, местные власти, заинтересованные в пополнении своих бюджетов, предпринимают все усилия, чтобы принудить владельцев мини-отелей регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

Развиваются услуги мини-отелей также в городах Золотого Кольца: Владимире, Суздале, Ярославле и других.

Отдельное место среди малых отелей занимают небольшие ведомственные гостиницы, оставшиеся еще с советских времен, а также новые объекты, построенные для себя крупными компаниями. Эти гостиницы обслуживают только корпоративных клиентов и на рынок практически не выходят. В группу мини-отелей попадает также множество придорожных 1-2-звездных мотелей, расположенных вдоль федеральных трасс. Впрочем, «гостиницами» многие из них назвать сложно. Архитектура некоторых таких объектов – вершина русской народной смекалки.

– Во время одной из поездок по стране мне довелось побывать в совершенно необычном придорожном мотеле, – вспоминает Александр Лесник. – Представьте себе: два купейных пассажирских вагона снаружи облицованы кирпичом. Внутренняя же обстановка этих вагонов сохранена практически в первозданном виде. Только в некоторых окнах коридорчика установлены аквариумы.

Мал, да удал

Отличительная особенность и конкурентное преимущество любой малой гостиницы – индивидуальное отношение к каждому клиенту. В огромных отелях обслуживание постояльцев поставлено на поток. Но это нравится не всем. Многие люди хотят останавливаться там, где можно чувствовать себя как дома.

– В небольшом отеле гораздо легче создать атмосферу домашнего уюта, – уверена директор московской гостиницы «Акварель» Ирина Тамбовская. – Примерно половина наших клиентов – люди, которое постоянно останавливаются у нас, приезжая по делам в компании, расположенные по соседству. Многих из них мы знаем по именам. И можем уделить внимание каждому, учитывая индивидуальные пожелания и привычки.

Туристы и бизнесмены очень ценят, когда гостиницы расположены не на окраине города, а поближе к архитектурным памятникам, административным и деловым центрам. Малые гостиницы строить в таких местах проще всего – их можно «точечно» возводить на небольших земельных участках, либо переоборудовать под них старые особняки.

– Несколько лет назад я поступил именно так, – рассказывает генеральный директор петербургского мини-отеля «Александр Хаус» Александр Жуков. – Я продал свою большую квартиру, а на вырученные деньги расселил жильцов коммунальных квартир ветхого особнячка в центре города. Потом сделал ремонт и превратил особняк в уютный отель VIP-класса. Каждый номер оформлен в индивидуальном стиле, есть своя система водоочистки и котельная. А в ближайшем будущем я планирую открыть ресторан и релакс-клуб с японской баней и массажем.

Малые гостиницы работают в одном ценовом диапазоне со средними и крупными отелями. Цены диктует рынок, который един и для малышей, и для гигантов. Расценки зависят только от класса мини-отелей. Впрочем, небольшой номерной фонд подталкивает владельцев небольших гостиниц максимизировать среднюю цену продаж. Однако это не всегда способствует развитию бизнеса. Ведь в гостиничном деле очень важно соблюдать соотношение между стоимостью и качеством обслуживания.

– В прошлом году московские гостиницы среднего класса на 41% увеличили расценки на свои услуги, – говорит Александр Лесник. – В результате они лишь на $50 отстали по ценам от 4-5-звездных отелей и потеряли почти 20% своей клиентуры. А вот отели класса 1-2 звезды по-прежнему хорошо заполняются, хотя они тоже подняли свои цены к концу 2003 года на 46%.

Сколько стоит отель построить?

Активное развитие сегмента малых отелей связано с тем, что рынок жилой и офисной недвижимости уже достаточно освоен и насыщен. И интересы многих инвесторов смещаются в сторону гостиничного бизнеса. Благодаря росту деловой и туристической активности спрос на гостиничные услуги постоянно увеличивается, а вслед за этим – и цены. В Москве, например, расценки на проживание в отелях класса «люкс» в последнее время ежегодно растут на 10%, а расценки в гостиницах бизнес-класса – на 30%. В сегменте дешевых гостиниц рост еще более интенсивный. И хотя в гостиничном бизнесе возврат инвестиций растянут во времени, по показателям брутто-доходности они превосходят вложения в жилую и офисную недвижимость.

Строительство малых гостиниц менее рискованно, нежели возведение крупных и средних отелей. Здесь можно обойтись собственными средствами, не прибегая к банковским займам. Например, в средней полосе России можно выстроить коттедж и оборудовать его под мини-отель среднего класса всего за $30-50 тыс. Малая гостиница более высокого класса обойдется в $200-300 тыс. При этом рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%.

– На Азовском побережье приличную гостиницу-коттедж на 5-6 номеров можно построить из кирпича за полтора миллиона рублей, – подтверждает Анатолий Домников. – Правда, надо учитывать, что сезон наплыва отдыхающих очень короткий – июль-август. Поэтому окупится такая гостиница только через 10 лет. Но люди все равно строятся, ведь иметь такой мини-отель – значит обеспечить свою семью на всю жизнь.

В Москве существенную поддержку развитию гостиничного бизнеса, в том числе и малого, оказывает столичное правительство. В последние годы было издано несколько постановлений и распоряжений, в которых определены конкретные шаги в этом направлении, в том числе и по переводу неэффективных ведомственных гостиниц в разряд малых частных мини-отелей. Только в Центральном административном округе столицы зарезервировано более 15 участков под возведение гостиниц.

Однако желающих инвестировать в строительство малых гостиниц в Москве значительно больше, и пригодных земельных участков для всех недостает. Точнее, нехватка участков ощущается только на первичном столичном земельном рынке. Можно без проблем найти участок на вторичном рынке, однако стоимость его сокрушит энтузиазм любого инвестора. Когда продавцы просят за землю $7-8 млн., инвестиционная привлекательность гостиничного проекта мгновенно угасает.

– Приемлемый вариант может быть таким, – приводит расчет Александр Лесник. – Строительство и обустройство малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $5 млн. с учетом покупки участка земли на вторичном рынке. На подготовку разрешительной документации обычно уходит не менее одного года, плюс год – на строительство. Помимо номерного фонда, такая гостиница обычно имеет ресторан, небольшой бар, конференц-зал и бизнес-центр. Вложенные деньги вернутся не раньше, чем через пять лет. Если же на строительство брался банковский кредит, то, с учетом выплаты процентов, процесс окупаемости проекта растянется на семь-восемь лет.

Впрочем, асы гостиничного бизнеса умудряются возвращать вложенные инвестиции раньше, поскольку эта сфера услуг остается достаточно закрытой и непрозрачной. Быстрее окупаются также мини-гостиницы высокого класса (4-5 звезд).

Лицензирование гостиничного бизнеса в Москве отменено, а в других регионах России его никогда не было. Лицензия потребуется только бару или ресторану при отеле – на торговлю алкоголем. Сертификация гостиничных услуг для присвоения отелю класса – «3 звезды», «4 звезды» – носит сугубо добровольный характер. Но в нашей стране одновременно действует пять систем сертификации, и это создает определенную путаницу.

Лучшая реклама – из уст в уста

Малые гостиницы почти не тратятся на рекламу. Главную роль в деле привлечения клиентов играет «сарафанное радио»: информация о гостинице передается от одного клиента к другому. Исследования компании подмосковного гостиничного рынка, проведенные HCD Group, подтвердили, что именно народная молва лучше всего работает на увеличение пула постоянных клиентов. На втором месте по эффективности стоит реклама в Интернете.

Продуктивно работает реклама на вокзалах и в аэропортах. Новые отели проводят также презентации, на которые приглашают представителей туристических фирм и сотрудников бизнес-центров, расположенных по соседству. Эффект от использования всех этих способов рекламы и PR вполне сопоставим с проведением широкомасштабной кампании в СМИ. К тому же, если гостиница рекламируется в печатных изданиях, важно не ошибиться и выбрать именно тот журнал, который читает ее потенциальный клиент.

– Я не езжу на вокзал приглашать отдыхающих на свою базу отдыха, – утверждает Анатолий Домников. – Круг клиентов разрастается сам. Уже в конце зимы раздаются телефонные звонки, приходят письма: люди просят забронировать место на лето.

– Продвигая свой проект, мы использовали метод «личных продаж», – делится опытом Александр Жуков. – Как правило, все начиналось со звонка в интересующую нас компанию. Мы узнавали, насколько им интересны наши услуги, а затем высылали или развозили печатные материалы об отеле «Александр Хаус». После этого представителей компаний приглашали в гости на осмотр дома – так завязывались наши первые деловые контакты.

От чего зависит успех

Благополучие гостиничного бизнеса во многом зависит от персонала. Его нужно набрать, обучить и постоянно «держать в тонусе». Причем малыми силами можно обойтись только в дешевых гостиницах. В отелях бизнес-класса (3 звезды) персонала должно быть столько же, сколько номеров в гостинице. А в 4-5-звездочных отелях штат персонала численно превосходит количество номеров.

– К сожалению, на сегодняшний день квалифицированных кадров не хватает, – говорит Александр Жуков. – Это связано с тем, что зачастую работник малой гостиницы един в нескольких лицах: он должен уметь выполнять работу как администратора, так и горничной, знать иностранный язык. А учебных заведений, готовящих кадры конкретно для работы в мини-отелях, нет.

Еще одна серьезная проблема малых гостиниц – значительные переменные расходы на содержание небольшого номерного фонда. Постояльцы в них меняются часто, и так же часто приходится менять белье, проводить генеральную уборку номера. Решение этой проблемы – в объединении нескольких гостиниц в сети или ассоциации. Это позволяет сообща закупать по оптовым ценам чистящие средства и прочие расходные материалы. Кроме того, можно заказывать со скидками изготовление рекламной продукции, экономить на совместном обучении и повышении квалификации персонала. В Санкт-Петербурге малые гостиницы так и поступили: объединились в ассоциацию. В Москве же реального движения владельцев гостиниц навстречу друг другу пока нет.

Гостиничный бизнес очень зависим от сезонности. В разгар лета мест в московских отелях не хватает, в другие месяцы они недобирают клиентов. Средняя загрузка всех столичных гостиниц в 2003 году составила 70%.

Большим отелям в «мертвый сезон» приходится избавляться от лишнего персонала, сокращать объемы закупок продукции для ресторанов и обслуживания номерного фонда. Малые гостиницы зависят от сезонности меньше, и это их большое преимущество.

– Показатель годовой загрузки у малых гостиниц в Москве выше, чем у крупных, – подтверждает Ирина Тамбовская из отеля «Акварель».

Острее проблема межсезонья для южных приморских гостиниц. Здесь предпринимателям приходится искать различные способы ее решения.

– У нас в Ейске есть прекрасный санаторий с лечебными грязями, – рассказывает владелец базы отдыха «Лиман» Анатолий Домников. – Там есть услуга – лечение по курсовкам. Поэтому мы планируем сделать так: предложить больным жить у нас, а на процедуры ходить в санаторий. Если мне удастся раскрутить это направление, то я смогу набирать постояльцев не только в летний период.

Как способ привлечения клиентов в межсезонье большие отели активно используют предоставление скидок на проживание. Малым гостиницам, имеющим небольшое количество номеров, это не очень выгодно. Тем не менее, скидки практикуют и они.

СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?

Счет
Долларов, в ср. за год
Процентов, в ср. за год

Выручка

1023500

100,0

Расходы

518000

50,6

В том числе:

 

 

– на зарплату персонала

176000

17,2

– эксплуатационные расходы

342000

33,4

Прибыль (без учета налогов)

505500

49,4

На такой результат можно рассчитывать при эксплуатации московской гостиницы среднего класса на 50 номеров, расположенной в центре города. В расчете учтена реализация 11500 ночевок клиентов при средней цене продажи услуг размещения $89 на одного постояльца. Доходы от реализации дополнительных услуг (питание, напитки) не учитывались.
Расчет подготовлен компанией HCD Group

СЕГМЕНТАЦИЯ ГОСТИНИЦ МОСКВЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ НОМЕРОВ

  • До 100 - 7%
  • Свыше 500 - 61%
  • До 300 - 32%

Источник: исследование HCD Group

СЕГМЕНТАЦИЯ МАЛЫХ ГОСТИНИЦ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО КОЛИЧЕСТВУ НОМЕРОВ

  • От 21 до 30 номеров – 28%
  • От 41 до 50 номеров – 22%
  • От 31 до 40 номеров – 9%
  • До 10 номеров – 15%
  • От 11 до 20 номеров – 26%

Источник: исследование отеля «Александр Хаус»


Добавить свой материал
Назад в раздел

(Голосов: 3, Рейтинг: 3.56)


Если Вы зарегистрируетесь, то сможете получать новые комментарии по e-mail

MichlFaunse, 14.03.2015 03:58:46 Цитировать Имя

vardenafil [url=http://fast-vardenafil.com]Buy Levitra[/url] levitra offerviagra 50 mg versus 100 mg [url=http://newmedicforum.com]Buy Priligy Online[/url] natural viagra substitutesvideo viagra [url=http://fast-sildenafil.com]Viagra Online[/url] viagra online express shippingcheap fioricet soma tramadol viagra [url=http://sildenafilusshop.com]Viagra[/url] viagra symbollevitra vardenafil alternatives [url=http://shoplevitra.com]Levitra[/url] levitra srbija



Добавить комментарий
Версия для печати  |  Рекомендовать

Контакты
+7(495) 3634709 (Москва)
+7(812) 9496085 (С-Пб)
info@finanalis.ru
Вход
в личное пространство
Исследования
популярные разделы

Программа для разработки бизнес - плана
Отзывы клиентов
Материалы
Форум